Contracte d'arres a Cambrils: els errors que et poden costar milers d'euros el 2026

El contracte d'arres és un dels documents més importants i, paradoxalment, més infravalorats d'una compravenda immobiliària. Al mercat de la Costa Daurada, on els terminis són àgils i la competència per bones propietats és alta, molts compradors signen les arres sense llegir-les amb calma. Aquest error pot costar, literalment, entre 10.000 i 30.000 euros.

En els darrers mesos hem gestionat diversos casos a Cambrils i Tarragona en els quals els nostres clients van perdre la seva paga i senyal o es van veure atrapats en operacions problemàtiques per signar un contracte mal redactat. Aquest article t'explica què has de revisar abans d'estampar la teva signatura.

Què són les arres penitencials?

Les arres penitencials estan regulades per l'article 1454 del Codi Civil: si el comprador desisteix, perd la paga i senyal lliurada (habitualment el 10% del preu de compravenda). Si és el venedor qui incompleix, ha de retornar el doble. No obstant això, existeix un altre tipus, les arres confirmatòries, on l'incompliment es resol per danys i perjudicis, sense la penalització automàtica. Si el contracte no especifica el tipus, un tribunal pot qualificar-lo com a confirmatori, deixant-te sense la protecció de la penalització doble.

Error 1: No especificar el tipus d'arres

Un contracte que només diu 'lliurament de paga i senyal de 15.000 €' sense qualificar-les expressament com a penitencials pot deixar el comprador sense protecció real si el venedor decideix incomplir. Exigeix sempre que el contracte indiqui explícitament: "Les presents arres tenen caràcter penitencial de conformitat amb l'article 1454 del Codi Civil."

Error 2: Terminis de signatura massa curts o indefinits

El contracte d'arres ha de fixar una data límit per a l'escriptura pública. Terminis inferiors a 60 dies poden ser problemàtics si necessites finançament hipotecari (els bancs solen trigar entre 6 i 10 setmanes a aprovar i formalitzar la hipoteca). Els terminis indefinits de l'estil "així que el comprador obtingui finançament" són font de conflictes.

Error 3: No verificar les càrregues abans de signar

Les arres es signen abans de l'escriptura, però això no significa que s'hagin de signar sense haver revisat el Registre de la Propietat. Hem vist casos de propietats amb hipoteques no cancel·lades, embargaments o servituds que el venedor es va "oblidar" d'esmentar. Una nota simple registral (cost: uns 10 €, temps: 24 h) pot estalviar-te un problema enorme.

Error 4: No incloure la condició suspensiva de finançament

Si compres amb hipoteca, el contracte ha d'incloure una clàusula que et permeti resoldre el contracte sense penalització en cas que el banc denegui el préstec. Sense aquesta clàusula, si el banc diu no, perds les arres.

Error 5: Confondre el preu d'escriptura amb el preu real

A la Costa Daurada encara circulen propostes de pagament en 'b' que, a més de ser il·legals i tenir conseqüències penals, et posen en una posició molt vulnerable: si el venedor incompleix, només podràs reclamar l'import escripturat, no el total pagat.

A Bufet Trujillo revisem el teu contracte d'arres abans que el fiquis. Una anàlisi prèvia costa molt menys que recuperar una paga i senyal perduda o litigar contra un venedor incomplidor. Truca'ns al +34 977 36 80 81 o visita'ns a Cambrils.