ITP en Catalogne 2026 : quel impôt payer lors de l'achat d'un logement et comment éviter toute surimposition

L'impôt sur les mutations patrimoniales (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales - ITP) constitue l'un des principaux coûts lors de l'acquisition d'un logement de seconde main en Catalogne. Le calculer avant de procéder à la signature s'avère essentiel afin de déterminer le budget réel de l'opération et de vérifier si l'acquéreur est éligible à un taux réduit.

Barème général de l'ITP en Catalogne en 2026

Pour les mutations d'immeubles, le taux général en vigueur depuis le 27 juin 2025 est progressif :

• Jusqu'à 600 000 euros : 10 %.

• De 600 000 à 900 000 euros : 11 % sur cette tranche.

• De 900 000 à 1 500 000 euros : 12 % sur cette tranche.

• Au-delà de 1 500 000 euros : 13 % sur cette tranche.

Le barème s'applique par tranches. Par conséquent, le fait de dépasser le seuil de 600 000 euros n'implique pas que la valeur globale de l'immeuble soit automatiquement soumise au taux de 11 %.

En outre, des règles spécifiques s'appliquent aux grands propriétaires fonciers (grandes tenedores) ainsi qu'à l'acquisition d'immeubles résidentiels entiers, opérations pour lesquelles un taux de 20 % peut être applicable. Ces transactions requièrent une analyse au cas par cas.

Détermination de l'assiette fiscale

Dans le cadre d'un acte de vente soumis aux mutations patrimoniales à titre onéreux (TPO), l'assiette fiscale ne peut être inférieure à la valeur de référence cadastrale (valor de referencia), dès lors que celle-ci existe. Si le prix déclaré ou la contrepartie convenue est supérieur, c'est cette valeur supérieure qui est retenue.

À titre d'exemple, si un logement est acquis pour un montant de 200 000 euros alors que sa valeur de référence s'élève à 220 000 euros, l'autoliquidation de l'impôt sera calculée, en règle générale, sur la base de 220 000 euros.

Si la valeur de référence ne reflète pas l'état réel du bien immobilier, des voies de recours permettent d'en solliciter la rectification ou de contester la liquidation en apportant les éléments de preuve requis. La stratégie ainsi que les pièces justificatives doivent être évaluées préalablement à toute démarche.

Taux réduits au titre de la résidence principale

La réglementation catalane prévoit des taux réduits sous réserve du respect de l'ensemble des conditions d'éligibilité. Sont notamment visés :

• 5 % pour la résidence principale d'une personne âgée de 35 ans ou moins.

• 5 % pour les familles nombreuses.

• 5 % pour les familles monoparentales.

• 5 % pour les personnes en situation de handicap, conformément aux dispositions légales.

• 5 % pour les victimes de violence de genre.

• Taux spécifiques pour les logements sociaux (vivienda protegida) et au sein de certaines communes rurales.

La seule appartenance à l'une de ces catégories ne suffit pas : il convient également de satisfaire aux critères d'affectation à la résidence principale, de ressources et de justification documentaire exigés pour chaque régime.

Logements neufs : TVA et Actes Juridiques Documentés (AJD)

Lorsqu'il s'agit d'une première mutation soumise à la TVA, l'ITP général applicable aux biens de seconde main n'est pas exigible. L'opération est habituellement assujettie à la TVA et, si elle est formalisée par acte authentique, au droit d'enregistrement sur les Actes Juridiques Documentés (AJD). Le taux général de l'AJD pour une mutation soumise et non exonérée de TVA est actuellement de 1,5 %, sous réserve de dispositions particulières.

Délai de déclaration et de paiement du modèle 600

En Catalogne, le délai général est de un mois à compter de la date de l'acte ou du contrat, calculé de quantième en quantième. Tout dépôt hors délai est susceptible de donner lieu à des majorations et à des intérêts de retard, c'est pourquoi il convient de ne pas attendre l'échéance de cette période.

Vérifications préalables à la signature

• Consulter la valeur de référence du bien.

• Calculer l'impôt sur la base du barème progressif en vigueur.

• Vérifier l'éligibilité éventuelle à un taux réduit.

• Distinguer s'il s'agit d'une seconde mutation ou d'une opération soumise à la TVA.

• Prévoir les liquidités nécessaires pour le paiement de l'impôt, des émoluments notariaux, des frais d'enregistrement foncier et autres charges connexes.

Au sein du Cabinet Bufete Trujillo, nous analysons la fiscalité et la documentation juridique des transactions immobilières à Cambrils et sur la Costa Daurada préalablement à leur signature, afin de garantir à l'acquéreur une parfaite connaissance du coût global et des risques de l'opération.

Source : Agence Tributaire de Catalogne (ATC), barèmes de la taxe sur les mutations patrimoniales (TPO) et d'acquisition de biens immobiliers.

Le présent article est communiqué à titre exclusivement informatif et ne saurait se substituer à une consultation fiscale ou juridique personnalisée et adaptée aux spécificités de votre situation.