Acquérir un bien immobilier sur la Costa Daurada en tant que citoyen français : guide étape par étape en 2026

L'acquisition d'un bien immobilier à Cambrils ou sur la Costa Daurada par un citoyen français est une opération parfaitement possible, mais elle requiert la coordination de démarches fiscales, bancaires, d'enregistrement et notariales. L'audit juridique doit impérativement débuter avant le versement de tout acompte de réservation ou la signature d'un compromis de vente (contrat d'arras).

1. Obtention du NIE

Le Numéro d'Identité d'Étranger (NIE) identifie l'acquéreur auprès des administrations espagnoles ; il est indispensable pour formaliser l'acte de vente et s'acquitter des impôts y afférents. Il peut être sollicité en Espagne, par l'intermédiaire du consulat d'Espagne compétent, ou par voie de représentation lorsque les conditions requises sont réunies.

Les délais d'obtention dépendant de la disponibilité des rendez-vous et de la voie choisie, il convient d'engager cette démarche avant de s'engager sur une date de signature.

2. Organisation des paiements et de la représentation

L'ouverture d'un compte bancaire espagnol peut faciliter le paiement des impôts, des abonnements aux services publics et des charges de copropriété, bien que chaque établissement applique ses propres exigences d'identification et de prévention du blanchiment de capitaux.

Si l'acquéreur n'est pas en mesure de se déplacer, certaines formalités peuvent être accomplies par procuration notariée. L'étendue de cette procuration doit être rigoureusement définie afin de permettre, selon les besoins réels, la demande de NIE, la signature des contrats, la comparution devant notaire ou la liquidation des taxes.

3. Vérification de la situation juridique de l'immeuble

Avant tout versement d'acompte, il convient de vérifier, au minimum :

• La titularité des droits et la capacité du vendeur.

• L'existence d'hypothèques, de saisies, de servitudes et de toutes autres charges grevant le bien au registre de la propriété.

• L'absence de dettes de copropriété et d'impôt sur les biens immeubles (IBI).

• La situation locative ou d'occupation du bien.

• La concordance entre le Registre de la propriété, le Cadastre et la réalité matérielle du bien.

• La régularité des licences, des travaux d'aménagement et d'éventuels litiges d'urbanisme.

Pour les biens situés en bord de mer, il peut également s'avérer nécessaire de vérifier le respect des servitudes et limitations administratives spécifiques de la zone côtière.

4. Négociation rigoureuse du compromis de vente (arras)

En Catalogne, l'article 621-8 du Code civil catalan pose la présomption que les sommes versées constituent des arrhes confirmatoires (arras confirmatorias). Si les parties entendent convenir d'arrhes pénitentiaires (arras penitenciales), elles doivent le stipuler expressément.

Lorsque l'acquisition est subordonnée à l'obtention d'un prêt immobilier, il convient d'encadrer minutieusement la condition suspensive de financement. L'article 621-49 régit la résolution du contrat en cas de refus d'octroi du crédit par l'établissement financier lorsque le contrat prévoit ce financement, sauf clause contraire, et sous réserve que le refus soit justifié par pièces dans le délai convenu.

5. Signature de l'acte authentique et acquittement des impôts

La vente est généralement formalisée par acte authentique devant notaire. Pour l'acquisition d'un logement ancien situé en Catalogne, l'acquéreur doit procéder à la liquidation des droits de mutation (ITP) au moyen du formulaire fiscal 600.

Depuis juin 2025, le barème général est progressif : 10 % jusqu'à 600 000 euros, puis des taux de 11 %, 12 % et 13 % pour les tranches supérieures. Certains acquéreurs peuvent bénéficier de taux réduits sous réserve de remplir l'ensemble des conditions légales. Le délai général de souscription de la déclaration et de paiement est de un mois à compter de l'acte ou du contrat.

S'il s'agit d'un bien neuf (VEFA), la fiscalité se compose généralement de la TVA (IVA) et du droit d'enregistrement (AJD) en lieu et place des droits de mutation (ITP) applicables à l'ancien.

6. Obligations post-acquisition du non-résident

Un propriétaire ayant sa résidence fiscale hors de l'Espagne peut être assujetti à des obligations déclaratives périodiques au titre de l'Impôt sur le Revenu des Non-Résidents (IRNR), que le bien soit mis en location ou conservé pour sa jouissance exclusive. Il conviendra également de s'acquitter de la taxe foncière (IBI), des charges de copropriété et, selon la valeur du patrimoine et la situation personnelle, d'autres obligations fiscales éventuelles.

Écueils à éviter

• Verser une somme de réservation avant d'avoir procédé aux vérifications juridiques de l'immeuble.

• Signer un compromis avec un délai de réalisation incompatible avec l'obtention du financement.

• Calculer les droits de mutation (ITP) sur le seul prix de vente, sans consulter la valeur fiscale de référence.

• Présumer que l'ensemble des travaux de rénovation ont été dûment autorisés et régularisés.

• Signer des procurations ou des contrats dont la portée juridique n'est pas pleinement comprise.

Le Cabinet d'avocats Trujillo accompagne les acquéreurs français tout au long du processus : obtention du NIE, audit juridique (due diligence), négociation du compromis de vente, coordination notary et liquidation fiscale à Cambrils et sur la Costa Daurada.

Sources : Code civil de Catalogne et Agence fiscale de Catalogne.

Le présent article est publié à titre purement informatif et ne saurait se substituer à une consultation juridique et fiscale personnalisée, adaptée aux spécificités de chaque transaction.